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Economía

“Se debe reservar terreno para habitación social” Paulo Sandroni, economista y colaborador del Lincoln Institute de Política de Suelo


El experto brasileño en desarrollo y captación de plusvalías para desarrollo de proyectos urbanos explica cómo se pueden obtener fondos no presupuestarios para financiar vivienda social e infraestructura.

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¿Deben ser los desarrolladores  inmobiliarios tener libertad total para construir?

– Es importante tener un Plan de Ordenamiento Territorial o normas que el Estado puede aplicar en el territorio urbano. Y una separación entre derecho de propiedad y derecho de construir. El derecho de propiedad involucra o contiene un derecho de construir, pero no absoluto. Por ejemplo, en Sao Paulo se hizo un coeficiente básico de 1. Eso permite a los desarrolladores construir una vez el área de su terreno. Y si quieren ir más allá, ellos deben de pagar derechos de construir donde no le pertenece, como en el aire, hasta un máximo fijado. También es importante reservar áreas de la ciudad, terrenos razonablemente buenos para habitación de interés social. La legislación debe permitir que solo en esos terrenos se edifiquen habitaciones de interés social.

¿Pero aceptarían eso los desarrolladores?

– En el caso de Sao Paulo, Brasil, se llaman Zonas Especiales de Interés Social (ZEIS). Si uno no hace esa reserva, los más pobres no tienen otra alternativa que ir para la periferia y si ellos van para allá, el Estado debe brindar servicios para la periferia, y el costo de eso, es altísimo. Es mejor mantener la gente que tienen menor poder adquisitivo en terrenos más próximos del centro porque ahí ya tiene la infraestructura.

¿Y eso frenaría la especulación con los terrenos?

– En algunas ciudades algunos propietarios mantienen sus terrenos bien ubicados vacantes, esperando su valorización. Para evitar esa especulación, uno puede crear un mecanismo llamado edificación y uso obligatorio. El tipo que tiene ese terreno tiene que construir. O construye y ofrece más vivienda, o entonces lo vende. Y si lo vende aumenta la oferta y los precios caen. Evitan la especulación del terreno. Esas medidas son una opción para viabilizar la ciudad financiera y socialmente.

Si tu declaras una ZEIS los precios serán más bajos y tienes plusvalías cobrando derechos de construir más allá del tamaño del terreno. Así, el Estado tiene recursos no presupuestarios para adquirir los terrenos y construir y vender para los más pobres en condiciones razonables. Hacer un canje entre lo que se obtiene de plusvalía y lo que tu vendes a los pobres con vivienda digna. Si se consigue eso al menos se mitiga el problema un poco.

¿Guatemala sigue utilizando mucho el subsidio a la vivienda, qué le parece esa medida?

– El subsidio es una cosa muy negativa para el desarrollo urbano. Si das subsidio a alguien para comprar un terreno, aumentas su poder de compra pero también la demanda sobre los terrenos. El aumento de la demanda significa que aumentan los precios y esa gente ya no podrá acceder. Es un mal que estás causando a la propuesta de resolver el tema de la vivienda. No es el camino. Eso ya fue utilizado por Chile y México, pero no ha solucionado el problema, porque los terrenos son tan caros que la gente se va para la periferia de la ciudad. Mejor lograr recursos para conseguir primero los terrenos. Y después haces ahí las habitaciones de interés social porque así mantienes los precios.

¿Y esas plusvalías solo pueden ir a vivienda?

– Se pueden trasladar los fondos obtenidos de la plusvalía obtenida para la construcción de la infraestructura de la ciudad y que eso beneficie a todos. Así ocurre en Brasil, los fondos obtenidos van para vivienda de interés social e infraestructura.

“El subsidio es algo muy negativo para el desarrollo urbano”.

Paulo Sandroni,  economista.

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