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Hoy, la interpretación y análisis del mercado de vivienda vertical tiene muchas aristas. Una de ellas son los efectos de la inflación en los materiales de construcción, así como la guerra entre Ucrania y Rusia que influyen en los costos.
Centros de conveniencia, comercio y entretenimiento cercanos al lugar de residencia así como la seguridad y desarrollo del área son factores que determinan la oferta y demanda en la compraventa de un inmueble, al menos así lo describe la empresa consultora Prime IQ.
Según un estudio que realizó al mercado de vivienda vertical, durante el primer semestre de 2020, el guatemalteco podía adquirir un apartamento en zona 21 o en los municipios de San Miguel Petapa y Villa Canales a un precio menor a US$1 mil por metro cuadrado sin IVA.
“El precio se da en la combinación de la oferta y la demanda. Si la tierra es cara o los materiales de construcción tengo que desarrollar proyectos de US$2 mil el metro cuadrado”, afirmó Lucia Rivers, co-fundadora y gerente de Prime IQ.
Según datos proporcionados por Prime IQ a elPeriódico, actualmente el metro cuadrado oscila entre US$870 a US$2 mil 300 dependiendo de la zona urbana en la que se ubican. Comparado con América Latina este último precio supera al de Lima, Perú (US$2 mil 005) antes de la pandemia.
“El análisis lo hicimos en función de solo proyectos nuevos independientemente si están en planos o entregados en los últimos dos o tres años. El precio no incluye IVA y está calculado sobre metros cuadrados habitables”, resaltó Rivers.
De acuerdo a estas cifras, con US$1 millón en zona 18 se pueden adquirir hasta 1 mil 149 metros cuadrados. Mientras, en zona 6 con esa cantidad de dinero se podría comprar un apartamento de 1 mil 042 metros cuadrados, seguido de Fraijanes (1 mil 002 m²) y Mixco (973 m²).
Mientras, en las zonas 14, 10, 4, 15 y 11 son las que menos metros cuadrados se pueden adquirir con US$1 millón, de acuerdo al análisis de Prime IQ. Rivers resaltó que el precio del metro cuadrado se da en función del tamaño del apartamento y otros factores como parqueos.
“En zona 4 vemos que el precio por metro cuadrado es altísimo pero es porque hay muchos proyectos de unidades pequeñas. Entonces, no es lo mismo decir un apartamento de 300 metros a 2 mil metros cuadrados que uno de 40 metros. Entre más pequeño es el apartamento, típicamente no siempre, se puede cobrar más incluso por metro cuadrado porque ya incluye en ese sentido otros componentes como los parqueos, y un parqueo diluido en 300 metros no es lo mismo que uno en 40 metros cuadrados”, agregó.
En 2020, la ciudad de Guatemala adjuntó 3 mil 224 licencias de construcción para vivienda y uso mixto. En 2021, se aprobaron 4 mil 227 y para este año se prevé un crecimiento del 4 por ciento. Mientras, en metros cuadrados se otorgaron licencias por 1 millón, en 2021 de 1 millón 500 mil metros cuadrados y en 2022 la proyección es que se construyan 1 millón 700 mil, según compartió el directivo de Íntegro.
Antes de la pandemia, grandes ciudades de América Latina experimentaban un sostenido aumento del valor de los apartamentos, sobre todo en barrios habitados por jóvenes profesionales. Por ejemplo, Buenos Aires (Argentina) tenía de media el metro cuadrado más caro de la región con US$3 mil 125. Le seguía Santiago de Chile con un precio de US$3 mil 111; Montevideo, Uruguay en US$3 mil 051; Río de Janeiro, Brasil US$3.039; Ciudad de México, US$2 mil 482 y Lima, Perú en US$2 mil 005, señaló un estudio de la Universidad Torcuato Di Tella.
Pero alrededor del mundo, las ciudades latinoamericanas no ocupan ni siquiera los primeros puestos en el listado de metros cuadrados más caros.
A continuación, la gráfica muestra los metros cuadrados de propiedad residencial de primer nivel que se pueden comprar con US$1 millón en ciudades seleccionadas.
La construcción de proyectos verticales continúa su crecimiento en el país. Hasta septiembre de 2021 se habían contabilizado alrededor de 1.7 millones de metros cuadrados de edificaciones, según datos de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (Anacovi).
Aunque durante la pandemia, los precios de los proyectos habitacionales se mantuvieron relativamente estables. Actualmente, en algunos casos empiezan a ver incrementos entre 10 y 15 por ciento en promedio debido al aumento en los costos del material de construcción que se acentuaron con la guerra entre Ucrania y Rusia, enfatizó Rivers. “Antes de eso el incremento se debía a los precios de la tierra, ahora es a materiales de construcción como el hierro, acabados y ventanería. (Los precios) se están elevando en las áreas premium”, comentó.
Jorge Mario Figueroa, director general de la desarrolladora de proyectos inmobiliarios Íntegro, coincidió en que el precio de los metros cuadrados es fijado por el mercado así como el valor de la tierra, mano de obra y materiales. Agregó que actualmente se percibe un aumento entre el 20 y 25 por ciento debido a la inflación.
Figueroa contó que en los últimos años la cantidad de metros cuadrados construidos ha disminuido en la oferta de vivienda debido a los ingresos económicos del comprador. Por ejemplo, en los últimos años con Q500 mil se podrían comprar 100 metros cuadrados. Pero en la actualidad, con Q500 mil se pueden comprar 60 metros cuadrados.
“Los precios en edificios estuvieron rondando entre US$1 mil 600 durante el 2020 y 2021 y ahora estamos a casi US$2 mil el metro cuadrado y está 100 por ciento amarrado al aumento de los precios en los materiales. Lo que hacemos como desarrolladores es ajustar el producto al ingreso del cliente”, detalló.
Un apartamento aproximadamente de 85 metros cuadrados ubicado en la zona 11 o 5 oscila entre los US$170 mil. Los ingresos de la familia tendría que oscilar entre los Q14 mil a Q25 mil.
La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) afirmó en 2019 que en las últimas décadas, los ingresos de la clase media a nivel mundial se habían estancado por lo que era cada vez más difícil para este sector de la población tener el dinero suficiente para pagar el depósito de una hipoteca o incluso para conseguir un crédito hipotecario en el banco.
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